Energiewende in der Bau- und Immobilienbranche
Ein aktuelles Interview von unserem Managing Director Paul Schwarz bei Florian Koschat (Pallas Capital) zum Thema Energiewende in der Bau- und Immobilienbranche
Inflation, Baustoffpreise, Zinspolitik – Immobilienblase im Anmarsch?
Pandemiefolgen, Lieferengpässe, Inflation, steigende Bauzinsen, Krieg und Energiekrise sind kein gutes Umfeld für Immobilienpreise. Vor einem Jahr wurde man noch belächelt in der Branche mit einem Hinweis auf eine sich anbahnende Trendumkehr, sprich stagnierende bzw. fallende Immobilienpreise. Nun ist die Nachfrage gerade nach energetisch schlechten Wohnungen und Häuser bereits am Einbrechen. 13 Jahre Boom sind wie es aussieht einstweilen vorbei – mit ungeahnten Folgen.
Immobilienmarkt im Umbruch
Kaufinteressierte sind zurückhaltend, die Angebotspreise verzeichnen bereits einen Preisrückgang von bis zu zehn Prozent. Die schlechten Nachrichten würden nicht abreißen. Nach Corona und Ukraine-Krieg seien es nun die gestiegenen Kreditzinsen. Und auch das Thema Energieeffizienz nicht nur für Neubauten, sondern auch für den Bestand, ist inzwischen in der Immobilienbranche angekommen. Bis vor kurzem war das Interesse an ESG noch überschaubar, aber seit Beginn der Energiekrise werden Gebäude mit schlechten energetischen Kennwerten deutlich weniger nachgefragt. Bei vielen Immobilien des Altbestandes wird eine energetische Sanierung zur Notwendigkeit werden. Problematisch wird es allerdings dann dort, wo Immobilien selbst nicht mehr werthaltig sind, gerade in ländlichen und strukturschwachen Gebieten.
Zinspolitik & Baukosten
Steigende Zinsen aber auch vor allem die Baukosten bringen Teile der Branche in Nöte. Der Holzpreis zum Beispiel zog zeitweise um 300 Prozent an, direkte Auswirkung durch den Ukraine Krieg, nun versucht man in Österreich wieder mehr auf eigene Ressourcen zu setzen, das gelingt aber nicht von heute auf morgen. Im Schnitt haben sich die Baukosten bei Projekten seit der Planung um 20 bis 25 Prozent erhöht. Eine seriöse Kalkulation sei kaum noch möglich, wie soll man auf einer ungewissen Basis den endgültigen Preis festsetzen? Entweder kommt man den Lieferanten etwas entgegen oder man riskiert Insolvenzen, die sofortige Auswirkungen auf den Baufortschritt haben. Fakt ist jemand wird die zusätzlichen Kosten tragen müssen, ob potentiellen Käufer oder Mieter sich das dann noch leisten können? Es kommen zu den explodierenden Baukosten und den chronischen Fachkräftemangel am Bau noch die rasant gestiegenen Zinsen. Einige Bauherren kapitulieren bereits und verfolgen Ihre Projekte nicht mehr weiter, neue Projekte werden on hold gesetzt.
Strukturwandel & Immobilienfinanzierung
Weniger fertiggestellte und beziehbare Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser bedeuten einen Strukturwandel. Dies hat direkte, wenn auch verzögerte Auswirkungen auf den Mietermarkt, gerade in den Ballungszentren werden die Mietpreise deshalb weiter ansteigen, weil Eigentum für viele Familien keine leistbare Option mehr darstellt. Ohne zusätzliches Kapital, in Form einer Schenkung oder Erbschaft, ist für viele Eigentum zu erwerben, ein Ding der Unmöglichkeit geworden. Dies hat auch zur Folge, dass sich auch das Konsumverhalten der Menschen ändern wird, für eine eigene Immobilie würde fast jeder Zweite z.B. auf den Urlaub verzichten. Eine individuelle Beratung mit Aufzeigen der Optionen und ein tiefergehendes Screening wird für eine Immobilienfinanzierung notwendig sein. Alles in allem wird die Politik gefordert sein, leistbares Wohnen sicherzustellen, dieses stellt seit jeher ein Grundbedürfnis dar.
Strengere Kreditvergaberegeln
Die neuen Kreditvergaberegeln laufen unter dem offiziellen Namen KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung), diese strengeren Regeln gelten ab dem 01.08.2022:
Mindestens 20 Prozent Eigenkapital
Bisher war diese Forderung nur eine Empfehlung, mit der neuen Verordnung wurde es zur gesetzlichen Pflicht: Neue Kreditkunden müssen ab jetzt mindestens 20 Prozent der Immobilienkosten durch Eigenkapital finanzieren. Genau genommen regelt die Verordnung eigentlich die Beleihungsquote. Das ist der Kreditbetrag dividiert durch den Immobilienwert. Die Beleihungsquote darf maximal 90 % betragen, dies entspricht dann in etwa einem Eigenmittel-Anteil von 20 Prozent in Abhängigkeit von der im Grundbuch in Österreich eingetragenen Hypothek.
Laufzeit maximal 35 Jahre
Darüber hinaus wird die Kreditlaufzeit von Wohnkrediten nach oben begrenzt. Als maximale Laufzeit sind 35 Jahre festgelegt. Je länger die Laufzeit, desto höher werden insgesamt die Zinskosten, hier möchte man mehr Sicherheit schaffen.
Monatsrate maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens
Hohe monatliche Raten gehen mit dem Risiko einher, durch unvorhergesehene Ereignisse (z. B. Arbeitslosigkeit) den Kredit nicht mehr bedienen zu können. Auch hier hat die FMA einen Riegel vorgeschoben: Die monatlichen Kreditraten von Kreditnehmern dürfen 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens nicht überschreiten. Dabei spricht man von der sogenannten maximalen Schuldendienstquote.
Es gibt jedoch auch Ausnahmen: Kredite für Sanierungen und Renovierungen sind bis zu einer Kredithöhe von 50.000 Euro (Geringfügigkeitsgrenze) von diesen Regeln ausgenommen. Durch diese Ausnahmeregelung soll z.B. auch der Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger unterstützt werden.
Darüber hinaus können Banken nach eigenem Ermessen Ausnahmen gewähren, jedoch nur für einen maximalen Anteil von insgesamt 20 Prozent aller neu vergebener Wohnkredite (ohne Wohnimmobilienfinanzierungen, welche unter die Geringfügigkeitsgrenze fallen).
Weiters gibt es drei Töpfe mit Ausnahmenkontingenten. Nur in maximal 20 Prozent der Fälle dürfen Kredite vergeben werden, bei denen der Eigenkapital-Anteil niedriger ist als per Gesetz gefordert. Die Ausnahmekontingente für die Überschreitung der Schuldendienstquote betragen je 10 Prozent sowie der maximalen Kreditlaufzeit je 5 Prozent.
Alternative Finanzierungsformen werden immer mehr nachgefragt:
Mezzanine-Kapital
Die mit Abstand wichtigste alternative Finanzierungsmöglichkeit ist Mezzanine-Kapital. Zur Verfügung gestellt durch spezielle Akteure im Bereich Equity und Debt handelt es sich bei dieser Finanzierung um eine Mischform:
Als Equity-Mezzanine werden die Mittel in einer Form vergeben, durch die sie im empfangenden Unternehmen Eigenkapital ähneln – mit allen Vorteilen nicht zuletzt für den Erhalt weiterer Mittel.
Als Debt-Mezzanine hingegen ähnelt die Finanzierung einem klassischen Darlehen mit Fremdkapital.
Der bedeutendste Grund für den Erfolg von Mezzanine-Kapital bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen ist seine enorme Wandlungsfähigkeit. Innerhalb der genannten Varianten ist das meiste eine Sache der individuellen Vertragsgestaltung. Es kann sogar Equity- und Debt-Mezzanine gemischt werden.
Crowdfunding bzw. -investing
Neue Investitionsformen wie Crowd-Investing, wo man schon mit kleineren Investitionsbeträgen partizipieren kann, werden immer beliebter. Das empfangende Unternehmen kann diese Mittel als Eigenkapital buchen und somit sein Standing verbessern.
Man muss hier jedoch darauf achten, dass es sich um seriöse Anbieter handelt, die in hochwertige Projektentwicklungen oder Bestandsimmobilien investieren, aber auch dem Kleinanleger Sicherheiten bieten. Hierbei macht es Sinn, sich die bisherige Performance bzw. den Track Record im Vorfeld anzusehen.
Peer-to-Peer-, respektive Marketplace-Kredite
Wenn ein herkömmliches Kreditinstitut Geld verleiht, dann könnte man es strenggenommen nur als Vermittler betrachten: Die dafür herangezogenen Gelder entstammen schließlich zu einem erheblichen Teil den Einlagen der Sparer bei dieser Bank.
Wer dieses Prinzip versteht, der begreift ebenfalls, worum es bei Peer-to-Peer-Krediten (oft abgekürzt als P2P Lending) geht: Diejenigen, die Geld verleihen möchten und diejenigen, die einen Kredit benötigen, kommen direkt auf einer Plattform zusammen – ohne Mittelsmann.
Der wesentliche Unterschied zum Crowdfunding, es handelt sich immer um Kredite, also bilanziell um Fremdkapital. Auf den Plattformen präsentieren sich nicht die Finanzierungssuchenden, sondern die Anbieter. Hierbei sei jedoch unterstrichen, dass P2P-Lending eher als Begriff für Kredite zwischen Privatpersonen genutzt wird. Geht es um ein ähnliches Prinzip bei gewerblichen Krediten, spricht man häufiger von Marketplace-Lending – selbst, wenn dahinter ein nahezu deckungsgleiches Grundprinzip steht. Ein Grund dafür ist der stärkere Anteil von institutionellen Anlegern statt Peers, also Privatpersonen.
Bewegen wir uns auf eine Immobilienblase zu?
Dies lässt sich leider nicht endgültig beantworten, es spielen viele Marktmechanismen zusammen und auch die Politik beeinflusst mit Ihren Entscheidungen den Immobilienmarkt, hier aber die wichtigsten Faktoren, die helfen können, eine objektive Beurteilung der Situation zu evaluieren:
Überbewertung
Der Verkehrswert (Fair Value) von Immobilien übersteigt ihren Sachwert deutlich. Dies lässt sich zum Beispiel an einem schlechten Kaufpreis-Mieteinnahmen-Verhältnis ablesen.
Ungebremster Preisanstieg
Die Immobilienpreise steigen abgekoppelt von der Inflation und den Durchschnittseinkommen immer weiter an.
Schlechte Kredite
Die Kredite werden zunehmend an Personen mit schlechter Kreditwürdigkeit vergeben.
Käufer spekulieren
Ein Kreditnehmer kauft eine renovierungsbedürftige Immobilie, saniert sie und verkauft sie danach zu einem wesentlich höheren Preis. Käufer spekulieren bewusst auf ständig steigende Immobilienpreise.
Überschuldung der Haushalte
Der Kreditnehmer kann die monatliche Kreditrate nicht mehr bedienen und muss den Immobilienverkauf veranlassen.
Zu geringe Bautätigkeiten
Weder der Eigentumsmarkt noch der Mietenmarkt erfahren Entspannung, weil viel zu wenig gebaut wird.
Unattraktive Sparanlagen
Aufgrund niedriger Sparzinsen ist für Privatanleger ein Immobilien-Investment noch eine attraktive Alternative. Somit drängen immer mehr Investoren in den Markt, während die Immobilien-Angebote schrumpfen.
Rasantes Wirtschaftswachstum
Je schneller das Bruttoinlandsprodukt wächst, umso mehr begünstigt es das Entstehen einer Immobilienblase. Je mehr kaufkräftige Immobilienkäufer es gibt, desto größer ist die Nachfrage.
Steigende Zinsen
Kündigt die EZB an, den Leitzins anzuheben, steigen häufig auch die Bauzinsen. Finanzierungen werden teurer und treffen auf überhöhte Preise. Viele Menschen können sich eine Immobilie nicht mehr leisten., die Nachfrage lässt Zug um Zug nach.
Steigende Bautätigkeiten
Wird in Österreich sehr viel gebaut, sodass das Immobilienangebot die Nachfrage übersteigt, könnten die Preise für Immobilien in der Folge sinken.
Unwillige Interessenten
Sobald Käufer die Preise als zu hoch empfinden, verlieren sie das Interesse. Die Nachfrage nach Immobilien sinkt und die Angebotspreise sinken.
Verschärfte Kreditvergabe
Zu hohe Immobilienpreise bewirken, dass Käufer diese nicht mehr durch genügend Eigenkapital kompensieren können, in der Folge bewilligen Banken keine Kredite mehr.
Kreditnehmerpleiten
Kreditnehmer können Kredite nicht mehr bedienen, weil sie sich übernommen haben. Zwangsversteigerungen wären auf der Tagesordnung.
Bankenpleiten
Zu viele Zwangsversteigerungen können eine Welle von Bankenpleiten auslösen. So geriet 2008 bekanntlich der Immobilienmarkt in den USA ins Taumeln, 25 Banken mussten in der Folge schließen.
Quo vadis Immobilienbranche?
Entscheiden Sie für sich, wieviel dieser Kriterien für oder gegen eine Immobilienblase sprechen. Fakt ist die nächsten Monate und Jahre werden spannend für die gesamte Branche, ein Umbruch ist nicht mehr zu leugnen, und vorausschauende Player setzen bereits jetzt auf ein funktionierendes Risikomanagement und achten nicht nur auf eine potentielle Rendite, sondern auch auf Nachhaltigkeit sowie vor allem auf die Liquidität.
Wenn Sie als Unternehmen in diesen herausfordernden Zeiten Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen gerne für ein Erstgespräch zur Verfügung.
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ESG – Emissionshandel für Gebäude
ESG ist ein Akronym, das sich aus den englischen Begriffen Environment, Social und Governance zusammensetzt. Gerade Immobilieninvestoren und institutionelle Anleger achten immer häufiger auf die Aspekte nachhaltiger Geldanlagen.
Environment: Beim Umweltaspekt spielt die Strategie zum Klimaschutz, das schonende Ressourcenmanagement und der Einsatz erneuerbarer Energien eine bedeutende Rolle. Darüber hinaus gilt es, Luft- und Abwasseremissionen zu minimieren und den sogenannten ökologischen Fußabdruck zu reduzieren.
Social: Hier geht es vor allem darum gerechte Arbeitsbedingungen zu schaffen, die Menschenrechte zu achten, den Arbeitnehmern Zugang zu Weiterbildungen zu ermöglichen und Investitionen in die Sicherheit am Arbeitsplatz sowie die Gesundheit zu tätigen. Darüber hinaus werden Zwangsarbeit und Kinderarbeit ausgeschlossen.
Governance: Bei der Unternehmensführung stellen unabhängige Aufsichtsgremien sicher, dass Betrug, Korruption oder wettbewerbswidriges Verhalten ausgeschlossen sind. Darüber hinaus verankern viele Unternehmen eine erfolgsorientierte Vergütung der Vorstände bei dem Erreichen der Ziele im Bereich der Nachhaltigkeit.
Seit dem Jahr 2017 sind börsennotierte Unternehmen in Europa dazu verpflichtet, regelmäßig Nachhaltigkeitsberichte anzufertigen. Dies erfolgt im Rahmen der Erstellung des Lageberichtes.
Meist haben Berater oder Rating-Agenturen die Prüfung der ESG-Kriterien übernommen. Sie tragen Informationen zu sozialen Aspekten, Umweltschutz und Unternehmensführung zusammen. Auf ESG-Nachhaltigkeit-Kriterien spezialisierten Agenturen und Berater tragen die Informationen der Firmen und Konzerne zusammen und stellen ihre Berichte Banken, Fondsgesellschaften oder direkt institutionellen Anlegern zur Verfügung. Um alle Daten besser miteinander vergleichen zu können, wurden sogenannte ESG Scores erstellt, mit deren Hilfe sich Länder und Unternehmen in Bezug auf die ESG Kriterien einfacher beurteilen lassen.
Eine Liste deutschen Unternehmen, die Nachhaltigkeitsstandards einhalten und diese auch veröffentlichen finden man im Deutschen Nachhaltigkeitskodex, kurz DNK. Um international vergleichen zu können, stellt die Global Reporting Initiative (GRI) Berichtstandards zur Verfügung, an der sich die Unternehmen für die Erstellung der Reports orientieren können.
Wenn es nach dem EU-Parlamentsausschuss geht, sollen nun sowohl börsennotierte als auch nicht börsennotierte Unternehmen mit mehr als 250 Mitarbeitern und einem Umsatz von 40 Millionen Euro nun Risiken und Chancen im Bereich Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (ESG) sowie die Auswirkungen ihrer Aktivitäten auf die Umwelt und die Menschen klar offenlegen müssen.
Von nun an wird eine saubere Menschenrechtsbilanz ebenso wichtig sein wie eine saubere Bilanz. Die Regeln sind Teil eines EU-Pakets, das eine Taxonomie für grüne Investitionen und ESG-Offenlegungen umfasst, um den Übergang zu einer klimaneutralen Wirtschaft zu unterstützen.
Was bedeutet das nun konkret für Bau- und Immobilienunternehmen?
Der Wirkungsansatz von Immobilieninvestitionen auf ESG-Ziele beginnt mit der Diskussion um die Endlichkeit natürlicher Ressourcen und dem spürbaren Klimawandel. Gebäude sind bei Bau, Bewirtschaftung und Betrieb sowie Rückbau über den gesamten Immobilien Lebenszyklus wesentliche Verbraucher von Energie, Land, Wasser und sonstiger Rohmaterialien. Sie haben einen hohen Anteil an Emissionen von Kohlendioxid (CO2) als wesentliches Treibhausgas, Müll und Abwasser.
Fit for 55
Das “Fit for 55”-Paket der EU-Kommission ist weltweit das umfassendste Gesetzesprojekt gegen den Klimawandel. Es ist das größte Regelwerk seit dem Vertrag von Maastricht, dem rechtlichen Rahmenwerk der die Europäischen Union selbst.
Das geplante Paket ist eine wichtige Etappe auf dem Weg zu dem komplett klimaneutralen Europa, das im “Green Deal” festgehalten wurde. Die Dekarbonisierung der Europäischen Union soll bis zum Jahr 2050 erreicht werden.
Einer der Eckpfeiler von Fit for 55 ist die Generalüberarbeitung des Emissionshandels. Es soll ein neues Emissionshandelssystem entstehen. Schließlich gilt der Emissionshandel auch als eines der wichtigsten Instrumente zur Senkung von klimaschädlichen Emissionen und somit im Kampf gegen die Klimakrise.
Geplant und nunmehr beschlossen ist vor allem die Ausweitung des Emissionshandels (ETS) auf die Bereiche Gebäude und Verkehr. So sollen wirtschaftliche Anreize für die Dekarbonisierung von Gebäuden geschaffen werden. Die Einnahmen sollen besonders jenen Haushalten zu Gute kommen, für die Investitionen in klimaneutrale Renovierung ihrer Häuser und Wohnungen eine große finanzielle Bürde ist.
Herzstück der EU-Klimapolitik ist der Emissionshandel, bei dem für den Ausstoß klimaschädlicher Gase wie CO2 gezahlt werden muss. Die Zahlungspflicht für den Austausch von klimaschädlichen Gasen galt bisher nur für die Industrie. Dieses System soll nun auf das Heizen von Gebäuden und den Verkehr ausgeweitet werden. Dies wurde teils heftig diskutiert, weil befürchtet wird, dass Verbraucher dann noch mehr für den Wärmebedarf zahlen müssten. In Österreich und anderen EU-Staaten gibt es für diese Bereiche bereits einen CO2-Preis.
Klimasozialfond
Da für die Konsumenten höhere Kosten während der Energiewende anfallen können, soll es einen Klimasozialfonds geben. Damit sollen betroffene Haushalte entlastet und langfristige Investitionen, zum Beispiel in effizientere Gebäude, finanziert werden. Der Fonds soll durch Einnahmen aus dem Emissionshandel finanziert werden.
Nationales Emissionszertifikatehandelsgesetz 2022 (NEHG 2022)
Im Rahmen der Beschlussfassung der ökosozialen Steuerreform war der Start der CO2-Bepreisung (NEHG 2022 im Ökosozialen Steuerreformgesetz 2022 Teil I, BGBl. I Nr. 10/2022) mit 1. Juli 2022 vorgesehen. Parallel dazu sollten auch die zahlreichen Ausgleichsmaßnahmen der ökosozialen Steuerreform in zeitlicher Nähe wirksam werden.
Allerdings war zu diesem Zeitpunkt das Ausmaß des Anstieges der Energiepreise, wie er derzeit zu beobachten ist, noch nicht in vollem Umfang absehbar. Ein Festhalten an den Grundsätzen der ökosozialen Steuerreform ist unumgänglich, um die Reduktion von energiespezifischen Treibhausgasemissionen sicherzustellen, allerdings müssen dabei auch sozial- und standortpolitische Herausforderungen, die sich durch die Energiepreissituation ergeben, berücksichtigt werden. Aus diesem Grund soll die Bepreisung von CO2 Emissionen für ein Quartal ausgesetzt werden und erst mit 1. Oktober 2022 beginnen.
Im Gegensatz zum bestehenden EU-Emissionshandelssystem handelt es sich beim NEHG 2022 zu Beginn nicht um einen reinen Emissionszertifikatehandel, sondern um ein System welches stufenweise zu einem Handelssystem entwickelt werden soll.
Berechnung: Für eine Tonne CO2e ist jeweils ein nationales Emissionszertifikat abzugeben.
Die Berechnung der CO2e-Emissionen erfolgt anhand der in der Anlage 1 des NEHG 2022 festgelegten Emissionsfaktoren, welche die CO2e-Emissionen eines Energieträgers pro Einheit festlegen (z.B. bei Benzin 2,38 kg/Liter). Durch Multiplikation dieser Emissionsfaktoren mit der Menge der in Verkehr gebrachten Energieträger erhält der Handelsteilnehmer die für die Zertifikatsabgabe relevante Gesamtmenge an CO2e-Emissionen.
Fixpreisphase (1. Oktober 2022 – 31. Dezember 2025)
In dieser Phase wird den Emissionszertifikaten ein bestimmter Preis zugeordnet:
2022 | 30 Euro |
2023 | 35 Euro |
2024 | 45 Euro |
2025 | 55 Euro |
Letzteres hängt allerdings auch von der Entwicklung der sonstigen Energiepreise ab:
Steigen sie um 12,5 Prozent oder stärker, dann wird sich die Erhöhung der CO2-Steuer im Folgejahr halbieren. Sinken die Preise dagegen, dann soll die Steuer im Gegenzug stärker steigen.
Ab 2026 Marktphase – derzeitiger Marktpreis: ca. 87 Euro (Stand 30.06.2022)
Das NEHG 2022 folgt in dieser Zeit eng der Systematik der Energieabgaben. Um einen erleichterten Einstieg in das System zu gewährleisten, wird die Fixpreisphase in zwei weitere Phasen unterteilt:
- Einführungsphase (voraussichtlich vom 1. Oktober 2022 – 31. Dezember 2023): Hier kommt ein vereinfachtes Verfahren für Handelsteilnehmer hinsichtlich Berichterstattung der Treibhausgasemissionen zur Anwendung.
- Übergangsphase (voraussichtlich vom 1. Jänner 2024 – 31. Dezember 2025): In dieser Phase kommt das Regelverfahren für Handelsteilnehmer zur Anwendung, dass den Übergang zu einem reinen Emissionshandel ermöglichen soll.
- Marktphase (ab 1. Jänner 2026)
In der Marktphase sollen die nationalen Emissionszertifikate auf einem freien Markt gehandelt werden.
Wie hat Deutschland die Aufteilung der Co2-Emissionskosten beschlossen?
Das Bundeskabinett hat einen Gesetzesentwurf beschlossen, nach dem Vermieter sich ab dem 1.1.2023 am CO2-Preis auf fossile Brennstoffe beteiligen müssen. Die Höhe ist dabei abhängig von der Energiebilanz des Gebäudes.
Auf die Aufteilung des CO2-Preises zwischen Vermietern und Mietern hatten sich die Ampel-Parteien im Koalitionsvertrag verständigt. In seiner Sitzung vom 25.5.2022 hat das Bundeskabinett den Entwurf eines Gesetzes zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG) beschlossen. Der Entwurf sieht ein Stufenmodell vor, wonach Vermieter bei Gebäuden mit einer schlechten Energiebilanz prozentual höher an den Kosten beteiligt werden. Geplant sind zehn Stufen, in denen der Anteil der Vermieter immer weiter abnimmt – bis hin zu sehr effizienten Gebäuden mit dem Energiestandard EH55.
Bei Nichtwohngebäuden wie unter anderem Büros, Handels- und Logistikimmobilien soll – sofern es vertraglich nicht anders vereinbart wurde – vorerst eine „50-50-Regelung” gelten.
Wie hat Österreich die Aufteilung der Co2-Emissionskosten beschlossen?
Nach dem bisher beschlossenen Gesetz zur CO2-Bepreisung werden die Mieter unmittelbar 100% der neu eingeführten CO2-Steuer bezahlen.
Allerdings könnte der österreichische Gesetzgeber durch die Verschiebung des Inkrafttretens des Gesetzes auf Herbst 2022 nach deutschem Vorbild bei der CO2-Steuer im Wärmebereich eine Kostenteilung zwischen Vermieter und Mieter andenken und einführen. Diese sollte sich nach der Energieeffizienz der Wohnung richten. Je ineffizienter die Wohnung, desto höher der Anteil der Vermieter. So wird der Anreiz zum Heizungstausch an die Vermieter weitergegeben, die für den Tausch zuständig sind. Ob dies so kommt, werden wir in den kommenden Monaten sehen.
Eines ist jedoch sicher, alle größeren Immobilienplayer am Markt werden Vorkehrungen für ESG Maßnahmen treffen müssen. Der gesamte Reporting Aufwand sollte nicht unterschätzt werden, allein die Datenbasis zu schaffen ist eine Herausforderung, der sich das Management bewusst sein sollte.
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ESG in der Immobilienwirtschaft
Die Themen Nachhaltigkeit, ESG, SRI werden für die Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahren eine große Rolle spielen.
Der Umstand, dass weltweit mehr als ein Drittel der CO2-Emissionen auf Gebäude entfallen, und die Tatsache, dass sich die EU verstärkt dem Klimaschutz verschrieben hat, wird die Immobilienwirtschaft dazu bringen, hier Verantwortung zu übernehmen.
Wer sein Geschäftsmodell nicht rechtzeitig auf ein nachhaltiges Modell umstellt, wird über kurz oder lang zur Rechenschaft gezogen werden. Wer auf dem Markt langfristig bestehen will, hat keine andere Wahl, sich diesem Thema mit aller Ernsthaftigkeit und Offenheit zu stellen.
Dabei geht es für die Immobilienbranche im Rahmen der Nachhaltigkeitsmaßnahmen auch um bisher eher vernachlässigte Themen wie soziale Kriterien und Corporate Governance.
ESG ist das Zukunftsthema Nr.1. in aller Munde. Und wir sprechen hier nicht von einem kurzfristigen Trend oder ein Modewort, sondern von demnächst konkret Messbarem und Vergleichbarem.
Schon MSCI (IPD) hatte mit seinem bisherigen Leitspruch Recht, welcher auch bei diesem Thema Gültigkeit hat:
What isn’t measured, isn’t managed!
Der Wirkungsansatz von Immobilieninvestitionen auf ESG-Zielen beginnt mit der Diskussion um die Endlichkeit natürlicher Ressourcen und dem bereits spürbaren Klimawandel.
Gebäude sind bei Bau, Bewirtschaftung und Betrieb sowie Rückbau über den gesamten Immobilien Lebenszyklus wesentliche Verbraucher von Energie, Land, Wasser und sonstiger Rohmaterialien. Sie haben einen hohen Anteil an Emissionen von CO2/Kohlendioxid (v.a. Treibhausgas, Müll und Abwasser).
Im Jahr 2015 wurde auf internationaler Ebene und mit einem ganzheitlichen Zielsystem die Agenda 2030 der UN mit 17 Sustainable Development Goals (SDG) verabschiedet.
Im gleichen Jahr wurde das Pariser Klimaschutzabkommen zur Eindämmung des Klimawandels durch Emissionsminderung verabschiedet. Ziel ist, die Erderwärmung auf deutlich unter 2 Grad zu halten und weitere Anstrengungen zu unternehmen, den Temperaturanstieg auf 1,5 Grad zu begrenzen.
Die EU hat sich mit Bezug auf diese beiden Vereinbarungen mit dem Weg in die Zukunft über die kommenden 15 Jahre intensiv befasst. Für die bevorstehende Transformation spielt der Finanzsektor eine Schlüsselrolle für die Mobilisierung des notwendigen Kapitals. Dafür wurde 2018 mit dem Aktionsplan zur Finanzierung des nachhaltigen Wachstums (Sustainable Finance) die Grundlage gelegt.
Im Dezember 2019 wurde der EU Green Deal mit einer neuen Wachstumsstrategie verabschiedet, mit der ein Übergang zu einer modernen, ressourceneffizienten und wettbewerbsfähigen Wirtschaft gelingen soll, in der bis 2050 keine Netto-Treibhausgasemissionen mehr freigesetzt werden.
In den ersten Verordnungen, EU-Taxonomie und EU-Offenlegungsvereinbarung (SFDR: Sustainable Finance Disclosure Regulation), sind ökologische, soziale Merkmale sowie verantwortungsvolle Unternehmensführung, d.h. ESG-Aspekte, hinterlegt.
Folgende zwei Ansatzpunkte für das Erreichen der Ziele des EU Green Deals betreffen die Immobilienbranche:
1. Immobilien
Immobilien als solches sind für 40% des Energieverbrauchs in der EU verantwortlich und 36% der Treibhausgas-Emissionen. Es wird davon ausgegangen, dass 85-95% der Gebäude zum Zieldatum der klimaneutralen Wirtschaft 2050 noch Bestand haben.
Insbesondere das Zwischenziel für die Reduktion des CO2-Ausstosses bis 2030, hat die EU im September 2020 noch einmal verschärft. Daher ist in einer Renovierungswelle geplant, dass 35 Millionen energieineffiziente Gebäude bis 2030 renoviert werden.
2. Kapitalströme in Immobilieninvestitionen
Immobilien haben als Anlagegegenstand neben Aktien, festverzinslichen Wertpapieren, Beteiligungen usw. einen festen Platz bei der Kapitalallokation von Investoren, angefangen von privaten Kleinanlegern z.B. als Inflationsschutz bis zu großen institutionellen Investoren wie Versicherungen, Pensionsvorsorgekassen, Staatsfonds. usw.
Mit der voll umfänglichen Anwendung der EU-Verordnungen zu Sustainable Finance sollen nachhaltige Investmentangebote klar unterscheidbar sein von traditionellen Wirtschaftsaktivitäten.
EU-Taxonomie
Die EU-Taxonomie in der Fassung vom 18. Juni 2020 definiert Kriterien für die Ermittlung des Grades einer ökologisch nachhaltigen Wirtschaftsaktivität für eine Investition. Die Verordnung soll Klarheit für Anleger bezüglich der Einordnung der Finanzprodukte schaffen, da der Markt bereits viele Nachhaltigkeitslabel für Finanzprodukte und Immobilien nutzt mit unterschiedlichen Schwerpunkten.
Das sogenannte „Greenwashing“ im Bereich Marketing und Vertrieb soll somit verhindert werden.
Sechs EU Umweltziele sind konkret definiert:
- Klimaschutz
- Anpassung an den Klimawandel
- nachhaltige Nutzung und Schutz der Wasser- und Meeresressourcen
- Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft
- Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung
- Schutz und Wiederherstellung der biologischen Vielfalt und der Ökosysteme.
Weiters muss ein ökologisch nachhaltiges Finanzprodukt folgende vier Aspekte nachweisen können:
- Es muss zu einem der sechs definierten Umweltziele beitragen.
- Es darf gleichzeitig keines der anderen Umweltziele erheblich beeinträchtigen („does not significantly harm“, auch DNSH-Regel).
- Die Wirtschaftsaktivitäten müssen Mindestschutzrechte für grundlegende und ordnungsgemäßer Geschäftsführung beachten.
- Das Finanzprodukt beziehungsweise. das Investment muss einem technischen Kriterienkatalog entsprechen.
Die EU-Taxonomie findet Anwendung ab dem 1. Januar 2022 in Bezug auf die zwei Umweltziele -> Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel. Ab 1. Januar 2023 folgen sann die weiteren vier Umweltziele.
Damit legt die EU-Taxonomie für Finanzprodukte den Schwerpunkt auf „E“ (Environment), sprich Umweltziele. Sozial gerechte Bedingungen „S“ (Social) und ordnungsgemäße Unternehmensführung, „G“ (Governance), sind als Nebenbedingungen formuliert.
EU-Offenlegungsverordnung (SFDR)
Die SFDR vom 27. November 2019 befasst sich mit Transparenzvorschriften für nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten für Akteure auf den Finanzmärkten, d.h. Investoren, Investment Manager und Finanzberater.
Bzgl. Finanzprodukten werden die Akteure zur „Bereitstellung von Information über die Nachhaltigkeit“ verpflichtet. Dabei greift diese Verordnung weiter mit der Definition „nachhaltige Investition“ als die EU-Taxonomie.
Für Produkte ohne Berücksichtigung von ESG-Faktoren sind Unternehmen verpflichtet, erstens, dies offenzulegen und zweitens zu begründen, warum die Berücksichtigung nicht notwendig ist. Das bedeutet in Zukunft eine Negativ-Auszeichnung für Finanzprodukte.
Die großen Kapitalsammelstellen, institutionelle Investoren und Vermögensverwalter, werden durch ihre eigenen Transparenzverpflichtungen zu ihrem Investitionsverhalten auch ihre Immobilienanlagen in ESG-konforme Produkte umschichten.
Daher werden Investment Management Unternehmen, die diese Großanleger als Investoren haben, behalten oder gewinnen möchten, das Thema ESG in ihre Strategie integrieren müssen, um weiter im Geschäft zu bleiben.
EU-Benchmarks:
Die konkreten Kriterien und Messmethoden, sprich die technischen Regulierungsstandards für Immobilien als Vermögensgegenstände sind in der finalen Ausarbeitungsphase. Die hohen EU-Anforderungen lassen jedoch vermuten, dass vorerst nur sehr wenige Immobilienfonds am Markt verfügbar sind, die als taxonomie-konforme ESG-Produkte kategorisiert werden können.
Aufgrund der Sustainable Finance Regulierungen kann von einer Verschiebung der Nachfrage in Richtung taxonomie-konforme ESG-Produkte ausgegangen werden, insbesondere bei großen institutionellen Investoren.
ESG Themen im Lebenszyklus der Immobilie / Investments
Bereits jetzt deutet sich an, dass den ESG-Kriterien eine wichtige Rolle an diversen Stellen innerhalb des immobilienspezifischen Investmentzyklus zukommen wird:
Investmententscheidung (Auswahl, Marktanalyse)
ESG-Kriterien können bereits als Ausschlusskriterium dafür fungieren, ob eine Immobilie sich für eine nachhaltige Investition eignet (ESG-konformes Investment). Entsprechend höhere Bedeutung werden ESG-Kriterien auch in der Due Diligence (Ankaufsprüfung) spielen sowie Projektentwicklungen müssen sich daran messen lassen, ob und welche ESG-Standards sie erfüllen.
Investitionsphase (Ankauf, Projektentwicklung)
Entsprechend wird den ESG-Kriterien auch preisbildende Bedeutung zukommen und es ist davon auszugehen, dass sie zukünftig fester Bestandteil der finalen Entscheidung eines jeweiligen Investors werden.
Bewirtschaftungsphase (Bestandhaltung)
Während der Haltedauer einer Immobilie werden sich Maßnahmen zur ESG-Wertschaffung etwa durch Maßnahmen zu Reduzierung und Monitoring von Umwelteinwirkungen, Zertifizierung des Gebäudes und diverse Mietermaßnahmen etablieren. Außerdem werden Portfolio- bzw. Asset Manager auch nach ihrer Kompetenz ausgewählt werden, solche Mehrwerte zu schaffen.
Deinvestitionsphase (Verkauf, Abriss)
Das kontinuierliche Monitoring und Management von ESG Kriterien wird dauerhaft zu einem wertbildenden Faktor, der sich in dem beim möglichen Exit zu erzielenden Verkaufspreis widerspiegelt. Neben dem wirtschaftlichen Erfolg liegt ein Teil des Mehrwerts auch in der sozialen Verantwortung, welche mit der Immobilie übernommen worden ist.
ESG Ratings / Immobilienbewertung
Wie schlagen sich ESG-Ratings nun konkret auf den Wert einer Immobilie nieder?
Eine fundierte mit konkreten Zahlen belegte Aussage, nach dem Motto, „eine nachhaltige Immobilie ist X Prozent mehr wert als eine nicht nachhaltige Immobilie“, gibt es derzeit nicht und wird es ohne Investition des Managements in ESG Know-How und Digitalisierung auch nicht geben.
Welche Kriterien können schon bestimmt bzw. ermittelt werden?
Grundsätzlich ist festzustellen, dass der Mehrwert von ESG– oder Nachhaltigkeitskriterien sich in zwei Dimensionen niederschlagen kann.
Einerseits in der Immobilienqualität an sich – dem verwendeten Material, der Lage, der Konzeption, Resilienz und Flexibilität. Dies kann sich in guter Nutzbarkeit, geringen Betriebskosten und einer langen Restnutzungsdauer niederschlagen und somit den Wert der Immobilie erhöhen, unabhängig von einem Rating, Scoring oder einer Zertifizierung.
Auf der anderen Seite beeinflusst auch die Transparenz, die ein Zertifikat oder ein Rating den Marktteilnehmen bietet, den Verkehrswert. Der Einfluss von Nachhaltigkeit kann aufgrund des aktuell geringen Angebots hierbei zunächst in einem hohen Preisaufschlag liegen, welcher sich, sobald sich die Anzahl nachweislich nachhaltiger Immobilien auf dem Markt erhöht, verringern und zuletzt in einen Wertabschlag für nicht nachhaltige Immobilien umschlagen könnte.
Es gilt: Ein vorbildliches Abschneiden in einem ESG-Rating/Scoring in Kombination mit einem anerkannten internationalen Nachweis sollte das Hauptziel darstellen.
Aus der Bewerter Sicht ist eine umfassende Datengrundlage immer von größter Wichtigkeit bei der Wertermittlung. Hier benötigt es Standards, um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, sowie Technologie, um die entstehenden Datenmengen noch überblicken und auswerten zu können.
Die klassischen BREEAM-, LEED- oder DGNB/ÖGNI-Nachhaltigkeits-Zertifikate haben bereits hervorragende Vorarbeit in Bezug auf die Definition und Messbarkeit der Kriterien geleistet. Liegen derartige Zertifikate vor, deuten diese zwar auf einen ökologischen Anspruch hin, jedoch ist das Vorliegen einer Zertifizierung oder eines Ratings allein für eine Bewertung kaum eine belastbare Größe. Vielmehr ist hier die Frage „Was wurde wann zertifiziert und vor allem mit welchem Ergebnis?“ entscheidend.
Der Immobilienbewerter benötigt deshalb so viele gebäude- und lagespezifische Informationen wie möglich, zum Beispiel den CO2-Ausstoß oder die Infrastruktur, um eine Einschätzung der Wertauswirkung vornehmen zu können, die zu dem Zertifizierungsergebnis geführt hat. Erst dies ermöglicht es dem Gutachter die einzelnen Qualitätskriterien für das spezifische Objekt in den vielfältigen Bewertungsparametern zu berücksichtigen.
Deshalb stellt der Aufbau eines standardisierten Datengerüstes die Grundlage für ein aussagekräftiges ESG-Reporting ebenso wie eine Immobilienbewertung dar. Relevante Informationen müssen gesammelt, fortlaufend ergänzt und strukturiert in einem Datawarehouse (DWH) gespeichert werden, um eine effiziente Auswertung für das Reporting und die Bewertung möglich zu machen. Der Aufbau eines Informationssystems für ein effizientes ESG Reporting kann bis zu zwei Jahre in Anspruch nehmen, wobei rechtzeitige Investition in Digitalisierungsmaßnahmen diesen Prozess vereinfachen und beschleunigen kann.
Eine Möglichkeit wäre es, das DWH mit einem international anerkannten Scoring-System zu verknüpfen. Vorteil für Immobilieninvestoren, -verwalter oder -betreiber ist, dass solch ein Scoring die erforderlichen Taxonomie-Kriterien des Pariser Klimaschutz-Abkommens und des EU Green-Deal abbildet. Das Management sowie potentielle Investoren können somit anhand eines Prozentwertes von null bis 100 sofort erkennen, wie gut eine Immobilie Klima-Ziele und ESG-Kriterien erfüllt.
Die Tragweite eines international anerkannten Scoringsystems, welches für Investoren eine anbieterübergreifende Transparenz schafft, wo sich die jeweiligen Immobilienportfolien (und auch auf Einzelobjektebene) auf dem Pfad zur CO2-Neutralität befinden, ist enorm.
Denn künftig wird es Investoren, Banken und Versicherungen im Rahmen von Investment- und Finanzierungsprozessen ermöglicht, Immobilienprodukte hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeit im Gesamtmarkt einzuordnen. Die Folgen einer länderübergreifenden internationalen Vergleichbarkeit (EU-Benchmark) der Performance von Immobilien und Portfolios kann gar nicht hoch genug eingeschätzt werden.
Zwei Projektschritte werden uns hier in den nächsten Jahren beschäftigen:
Erstens wird diese Entwicklung eine zunehmende intensive Zusammenarbeit unter allen Marktbeteiligten befördern, weil der gezielte Ausbau des Nachhaltigkeits-Netzwerks zwischen Investoren, Entwicklern, Property-, Facility- und Asset-Managern sowie Banken, Versicherungen und relevanten Immobilien-Branchenverbänden die Grundlage für nachhaltige Maßnahmen bilden wird. Hier wird die Grundlage für eine umfassende Datenbasis sowie ein entsprechendes ESG Reporting geschaffen.
Und zweitens wird dadurch die konkret messbare Vergleichbarkeit zur Basis für ein Benchmarking innerhalb der Immobilienbranche. Einfach salopp zu erklären, man sei nachhaltig, wird nicht mehr ausreichen. Man wird de facto den Beweis antreten müssen – und dieser wird konkret in Zahlen darstellbar und überprüfbar sein. Das sogenannte Greenwashing wird somit der Vergangenheit angehören, ein fundiertes ESG Zahlenwerk sowie der transparente Benchmark unter den Marktteilnehmern wird state of the art sein.
Sollten Sie Unterstützung bei der Umsetzung ihrer ESG Themen im Unternehmen benötigen, stehen wir Ihnen gerne für ein Erstgespräch zur Verfügung: office@esgberatung.at / office@yournetwork.at
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